Qu'est-ce qu'un état des lieux ?
L'état des lieux est un document écrit, daté et co-signé par le locataire et le bailleur (ou son représentant), qui décrit avec précision l'état d'un logement et de ses équipements à un moment donné - typiquement à la remise des clés (entrée) et à la restitution du logement (sortie).
Bien que le Code des obligations suisse (CO) ne rende pas formellement l'état des lieux obligatoire, son absence rend extrêmement difficile la preuve d'éventuels défauts. La jurisprudence et la pratique le considèrent comme indispensable pour protéger les droits des deux parties.
Le procès-verbal d'état des lieux fait foi en cas de litige : il sert notamment à décider si la garantie de loyer doit être restituée intégralement, si des frais de remise en état peuvent être facturés au locataire sortant, et dans quelle mesure.
Pourquoi un état des lieux sérieux est crucial
Un état des lieux bâclé est l'une des principales sources de conflits locatifs en Suisse. Sans procès-verbal détaillé et photos à l'appui, il devient quasi impossible de prouver l'état réel d'un logement à un moment donné.
Pour le locataire
- Récupérer l'intégralité de sa garantie de loyer (1 à 3 mois selon le canton).
- Éviter d'être facturé pour des défauts préexistants ou de l'usure normale.
- Faire valoir ses droits dans le délai légal de signalement des défauts (CO 257g).
- Conserver une trace photographique opposable à un nouveau bailleur.
Pour le bailleur ou la régie
- Documenter l'état initial du logement de manière incontestable.
- Justifier juridiquement les retenues sur la garantie en cas de dégâts.
- Réduire le risque de litige devant l'autorité de conciliation.
- Préserver la valeur du patrimoine immobilier sur le long terme.
État des lieux d'entrée vs état des lieux de sortie
Les deux types d'état des lieux ont des objectifs distincts et obéissent à des règles différentes. Voici les points clés à connaître.
| État des lieux d'entrée | État des lieux de sortie | |
|---|---|---|
| Quand | À la remise des clés, au début du bail. | À la restitution du logement, en fin de bail. |
| Qui | Locataire entrant + bailleur ou régie. | Locataire sortant + bailleur ou régie. Le locataire entrant peut être présent. |
| Objectif | Documenter l'état initial et tout défaut existant. | Vérifier l'état au départ et identifier les éventuels dégâts. |
| Conséquence en cas de défaut | Le bailleur doit corriger ou le défaut sera réputé préexistant. | Le locataire peut être tenu responsable, hors usure normale. |
| Délai pour signaler | Quelques jours après la remise (CO 257g). | Immédiatement lors de la restitution ou par avis dans les jours qui suivent pour les défauts cachés (CO 267a). |
Cadre légal suisse : ce que dit le Code des obligations
Le bail à loyer est régi par les articles 253 à 273c du Code des obligations (CO). Voici les dispositions clés concernant l'état des lieux.
Art. 256 CO - Obligation de délivrance
Le bailleur doit délivrer la chose louée dans un état approprié à l'usage convenu. Un état des lieux d'entrée détaillé permet de vérifier le respect de cette obligation.
Art. 257f CO - Diligence du locataire
Le locataire doit user de la chose avec le soin nécessaire. Tout dommage qui dépasse l'usure normale peut lui être imputé à la fin du bail.
Art. 267 CO - Restitution de la chose
À la fin du bail, le locataire doit restituer la chose dans l'état qui résulte d'un usage conforme au contrat. La preuve de cet état repose largement sur l'état des lieux de sortie.
Art. 267a CO - Vérification et avis des défauts
Le bailleur doit vérifier l'état de la chose lors de la restitution et aviser immédiatement le locataire des défauts dont celui-ci doit répondre. À défaut, le locataire est libéré de toute responsabilité, sauf pour les défauts cachés.
Checklist détaillée pièce par pièce
Voici les points à vérifier systématiquement, complétés par des photos datées pour chaque pièce.
Cuisine
- Plaques de cuisson, four, hotte (état de marche et propreté)
- Frigo, congélateur, lave-vaisselle (fonctionnement, joints)
- Robinetterie, évier, siphons (étanchéité)
- Crédence, plan de travail (taches, brûlures, fissures)
- Meubles, tiroirs, charnières
Salle de bain et WC
- Baignoire, douche, WC (émail, joints silicone, écoulement)
- Robinetterie, mitigeurs, pommeau de douche
- Carrelage, faïence (fissures, joints)
- Miroir, armoire de toilette
- Ventilation mécanique
Chambres et salon
- Sols (parquet, moquette, carrelage) : rayures, taches, lattes décollées
- Murs et plafonds : trous, fissures, traces, peinture
- Fenêtres : vitres, joints, poignées, stores ou volets
- Portes : peinture, poignées, serrures
- Prises électriques et interrupteurs
Compteurs et installations
- Relevé du compteur électrique (kWh)
- Relevé du compteur d'eau (m³)
- Relevé du compteur de gaz si applicable
- Tableau électrique, fusibles, détecteurs de fumée
- Chauffage : radiateurs, thermostat, vannes
Annexes
- Cave, galetas, garage, place de parc
- Balcon ou terrasse (étanchéité, garde-corps)
- Boîte aux lettres et clés (nombre exact remis)
- Interphone, badges d'accès
Les 7 erreurs les plus fréquentes
Ces pièges classiques peuvent vous coûter plusieurs milliers de francs. Apprenez à les éviter.
1. Signer sans tout vérifier
Une signature engage juridiquement. Prenez le temps nécessaire - au minimum 1h30 pour un 3 pièces - et n'hésitez pas à demander une seconde visite si besoin.
2. Oublier de relever les compteurs
Sans relevé contradictoire, vous risquez de payer la consommation du locataire précédent ou suivant.
3. Ne pas prendre de photos
Le procès-verbal écrit seul est insuffisant. Des photos datées et annotées sont déterminantes en cas de litige.
4. Négliger les annexes
Cave, galetas, balcon, place de parc : tout doit figurer au procès-verbal, y compris le nombre exact de clés remises.
5. Confondre usure normale et dégâts
Des marques d'utilisation normale (légère décoloration, petits trous de fixation) ne peuvent pas être facturées. Connaissez la durée de vie standard du mobilier (Tabelle paritaire ASLOCA/SVIT).
6. Manquer le délai d'avis des défauts
Le locataire entrant doit signaler les défauts non visibles dans les jours qui suivent l'entrée (CO 257g). Au-delà, ils sont réputés acceptés.
7. Faire l'EDL seul, sans contrepartie
Un état des lieux non contradictoire (signé d'un seul côté) n'a quasiment aucune valeur juridique. Imposez la présence des deux parties.
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Les informations présentées sur cette page sont fournies à titre informatif et ne constituent pas un conseil juridique. En cas de litige, consultez l'ASLOCA, votre régie ou un avocat spécialisé en droit du bail.