État des lieux de sortie : vos droits et obligations (CO 267)

Quitter un logement en Suisse n'est pas qu'une affaire de cartons. L'état des lieux de sortie détermine si votre caution de garantie (souvent 2 à 3 mois de loyer) vous sera restituée intégralement, ou amputée pour des "dégâts" parfois contestables.

Le cadre légal : article 267 CO

L'article 267 du Code des obligations impose au locataire de restituer la chose dans l'état qui résulte d'un usage conforme au contrat. Autrement dit : l'usure normale n'est pas à votre charge, seuls les dégâts excédant cette usure peuvent vous être facturés.

Usure normale vs dégât locatif

La distinction est cruciale et fait l'objet d'une jurisprudence abondante. En règle générale :

• Usure normale (à la charge du bailleur) : peinture jaunie après 8-10 ans, parquet patiné, joints de silicone vieillis, traces légères de meubles.
• Dégât locatif (à votre charge) : trous non rebouchés, taches profondes sur le parquet, vitre cassée, brûlure de cigarette, moisissures dues à un manque d'aération.

Durées de vie indicatives (Tableau ASLOCA)

Pour calculer la part résiduelle d'un défaut, on applique une vétusté basée sur la durée de vie standard :

• Peinture intérieure : 8 ans
• Tapis tendu : 10 ans
• Parquet vernis : 30 ans
• Cuisine équipée : 25 ans
• Sanitaires : 30-40 ans
• Stores extérieurs : 15 ans

Exemple : une peinture refaite il y a 6 ans n'a plus que 2 ans de valeur résiduelle. Le bailleur ne peut vous facturer que 25 % du coût.

Le déroulement de l'EDL de sortie

1. Le bailleur ou la régie convoque l'EDL avant la restitution des clés.
2. Vous parcourez le logement pièce par pièce, vide et nettoyé.
3. Chaque défaut est noté, photographié, et qualifié (usure, dégât, à voir).
4. Les compteurs sont relevés.
5. Le procès-verbal est signé par les deux parties.

Que faire en cas de désaccord ?

Vous n'êtes jamais obligé de signer un EDL avec lequel vous êtes en désaccord. Vous pouvez :

• Inscrire vos contestations directement sur le procès-verbal avant de signer.
• Refuser de signer et exiger un EDL contradictoire.
• Demander une expertise neutre (l'ASLOCA propose ce service).

Délais de contestation

Le bailleur doit signaler les défauts immédiatement après leur découverte (généralement dans les jours qui suivent l'EDL). Passé ce délai, il perd le droit de les invoquer. Conservez précieusement le PV signé et toutes les communications écrites.

Restitution de la caution

La caution est bloquée sur un compte bancaire au nom du locataire. Pour la débloquer :

• Accord amiable : signature des deux parties pour libération totale ou partielle.
• Aucune action du bailleur dans l'année suivant la fin du bail : la banque vous restitue automatiquement la caution sur simple demande.

Conseils pratiques avant l'EDL de sortie

• Nettoyer en profondeur (ou faire appel à une entreprise certifiée).
• Reboucher les trous de cheville (mais ne pas repeindre soi-même).
• Détartrer robinetterie, douche, WC.
• Vider et nettoyer cave, balcon, garage.
• Reprendre l'EDL d'entrée pour comparer point par point.

L'apport d'une application numérique

Comparer 50 photos d'entrée et 50 photos de sortie sur papier est un calvaire. Une application comme luogo superpose automatiquement les deux EDL pour faire ressortir les différences réelles, calcule la vétusté et génère un PDF horodaté opposable au bailleur.

En résumé

L'EDL de sortie n'est pas une formalité : c'est une négociation juridique. Préparez-le, documentez tout, et n'hésitez pas à contester. La loi (CO 267) protège le locataire qui rend un logement dans un état conforme à un usage normal.

Pour aller plus loin

Consultez notre guide complet sur l'état des lieux en Suisse pour réviser le cadre légal (Art. 256 et 267 CO), les checklists et les erreurs à éviter avant votre rendez-vous de sortie.