Comment faire un état des lieux de sortie en Suisse

L'état des lieux de sortie est le dernier acte juridique de votre bail — et le plus risqué financièrement. Bien préparé, il vous permet de récupérer l'intégralité de votre caution ; bâclé, il peut vous coûter plusieurs milliers de francs. Voici comment faire un état des lieux de sortie en Suisse dans les règles.

1. Avant le rendez-vous : préparer le logement

Tout commence 2 à 3 semaines avant la restitution :

• Nettoyage complet de toutes les pièces, vitres comprises (ou mandat à une entreprise certifiée si votre bail l'exige).
• Reboucher les trous de cheville (mais ne repeignez pas vous-même, le rendu serait jugé non conforme).
• Détartrer robinetterie, douche, WC, lave-vaisselle, lave-linge.
• Vider entièrement cave, galetas, balcon, place de parc.
• Tester tous les appareils électroménagers : un four en panne signalé à la sortie n'est pas votre faute s'il fonctionnait à l'entrée.

2. Rassembler les documents

Le jour J, présentez-vous avec :

• L'état des lieux d'entrée original (pour comparaison contradictoire).
• Les photos d'entrée imprimées ou sur tablette.
• Le contrat de bail et ses avenants.
• Les factures des éventuels travaux ou réparations effectués pendant le bail.
• Toutes les clés et badges (le décompte figurera au procès-verbal).

3. Le déroulement de l'EDL de sortie

1. Accueil par le bailleur ou la régie, parcours pièce par pièce.
2. Pour chaque élément : comparer avec l'EDL d'entrée, qualifier (état conforme, usure normale, dégât locatif).
3. Documentation photo systématique des points litigieux.
4. Relevé des compteurs (électricité, eau, gaz, chauffage) avec photos.
5. Rédaction du procès-verbal, lecture commune, signatures.

4. Usure normale ou dégât ? Le critère clé

L'article 267 CO ne met à votre charge que les dégâts dépassant un usage conforme du logement. La table paritaire ASLOCA/SVIT définit la durée de vie standard de chaque équipement (peinture 8 ans, tapis 10 ans, cuisine 25 ans…). Un défaut sur un élément amorti à 100 % ne peut pas vous être facturé.

5. En cas de désaccord

Vous n'êtes jamais obligé de signer. Trois options :

• Signer avec mention « sous réserve de » et lister les points contestés directement sur le PV.
• Refuser de signer et exiger un nouvel EDL contradictoire.
• Saisir l'autorité de conciliation en matière de bail dans les 30 jours.

6. Après l'EDL : la restitution de la caution

Le bailleur a un an pour faire valoir des prétentions sur votre caution. Sans action de sa part dans ce délai, la banque dépositaire vous restitue automatiquement la totalité.

Faire l'EDL avec une application

Réaliser l'EDL avec papier + appareil photo est lent et risqué (photos non datées, PV illisible). Une application dédiée comme luogo guide chaque pièce, horodate les photos, génère le PDF instantanément et permet la signature électronique des deux parties.

Pour aller plus loin

Consultez notre guide complet sur l'état des lieux en Suisse : cadre légal, checklists par pièce et FAQ juridique.