Auszugs-Wohnungsabnahme: Ihre Rechte und Pflichten (OR 267)

Eine Wohnung in der Schweiz zu verlassen ist nicht nur eine Frage von Kartons. Die Auszugs-Wohnungsabnahme entscheidet, ob Ihre Mietkaution (oft 2 bis 3 Monatsmieten) vollständig zurückerstattet wird oder für oft anfechtbare "Schäden" gekürzt wird.

Der rechtliche Rahmen: Art. 267 OR

Art. 267 OR verpflichtet den Mieter, die Sache in dem Zustand zurückzugeben, der sich aus dem vertragsgemässen Gebrauch ergibt. Mit anderen Worten: Normale Abnutzung geht nicht zu Ihren Lasten, nur Schäden, die diese Abnutzung übersteigen, können Ihnen verrechnet werden.

Normale Abnutzung vs. Mietschaden

Die Unterscheidung ist entscheidend und Gegenstand umfangreicher Rechtsprechung:

• Normale Abnutzung (zu Lasten des Vermieters): vergilbter Anstrich nach 8-10 Jahren, abgenutztes Parkett, gealterte Silikonfugen, leichte Möbelabdrücke.
• Mietschaden (zu Ihren Lasten): nicht verschlossene Löcher, tiefe Flecken im Parkett, zerbrochene Scheibe, Brandflecken, Schimmel durch fehlende Lüftung.

Lebensdauer-Tabelle (Mieterverband)

Zur Berechnung des Restwerts eines Mangels wird eine Abnutzung basierend auf der Standardlebensdauer angewendet:

• Innenanstrich: 8 Jahre
• Spannteppich: 10 Jahre
• Versiegeltes Parkett: 30 Jahre
• Einbauküche: 25 Jahre
• Sanitäranlagen: 30-40 Jahre
• Aussenstoren: 15 Jahre

Beispiel: Ein vor 6 Jahren neu gestrichener Anstrich hat noch 2 Jahre Restwert. Der Vermieter kann Ihnen nur 25 % der Kosten verrechnen.

Ablauf der Auszugsabnahme

1. Der Vermieter oder die Verwaltung lädt zur Abnahme vor der Schlüsselrückgabe.
2. Sie gehen die Wohnung Raum für Raum durch, leer und gereinigt.
3. Jeder Mangel wird notiert, fotografiert und qualifiziert (Abnutzung, Schaden, zu prüfen).
4. Die Zähler werden abgelesen.
5. Das Protokoll wird von beiden Parteien unterschrieben.

Was tun bei Uneinigkeit?

Sie sind nie verpflichtet, ein Protokoll zu unterschreiben, mit dem Sie nicht einverstanden sind. Sie können:

• Ihre Vorbehalte direkt im Protokoll vor der Unterschrift festhalten.
• Die Unterschrift verweigern und ein kontradiktorisches Protokoll verlangen.
• Eine neutrale Expertise verlangen (der Mieterverband bietet diesen Service an).

Anfechtungsfristen

Der Vermieter muss Mängel sofort nach deren Entdeckung melden (in der Regel in den Tagen nach der Abnahme). Versäumt er diese Frist, verliert er das Recht, sie geltend zu machen. Bewahren Sie das unterzeichnete Protokoll und alle schriftlichen Mitteilungen sorgfältig auf.

Rückgabe der Mietkaution

Die Kaution ist auf einem Bankkonto im Namen des Mieters gesperrt. Zur Freigabe:

• Gütliche Einigung: Unterschrift beider Parteien für vollständige oder teilweise Freigabe.
• Keine Aktion des Vermieters innerhalb eines Jahres nach Mietende: die Bank gibt die Kaution auf einfache Anfrage automatisch frei.

Praktische Tipps vor der Auszugsabnahme

• Gründlich reinigen (oder ein zertifiziertes Unternehmen beauftragen).
• Dübellöcher verschliessen (aber nicht selbst streichen).
• Armaturen, Dusche, WC entkalken.
• Keller, Balkon, Garage leeren und reinigen.
• Das Einzugs-Protokoll Punkt für Punkt vergleichen.

Der Beitrag einer digitalen App

50 Einzugs- und 50 Auszugsfotos auf Papier zu vergleichen ist eine Qual. Eine App wie luogo überlagert automatisch beide Protokolle, um echte Unterschiede hervorzuheben, berechnet die Abnutzung und generiert ein zeitgestempeltes PDF, das dem Vermieter entgegengehalten werden kann.

Zusammenfassung

Die Auszugsabnahme ist keine Formalität: Es ist eine juristische Verhandlung. Bereiten Sie sich vor, dokumentieren Sie alles, und zögern Sie nicht anzufechten. Das Gesetz (OR 267) schützt den Mieter, der eine Wohnung in einem dem normalen Gebrauch entsprechenden Zustand zurückgibt.

Weiterführende Informationen

Lesen Sie unseren vollständigen Ratgeber zur Wohnungsabnahme in der Schweiz, um den rechtlichen Rahmen (Art. 256 und 267 OR), Checklisten und häufige Fehler vor Ihrer Auszugsabnahme zu vertiefen.